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冯国亮:限购何时真的会取消?

发布日期:2019-06-16

 

最近朋友圈又被限购即将取消的文章刷屏,与这篇文章5月首次出现时如出一辙。始作俑者是一位大V,尽管是假消息,还是编的看似很有道理,由此吸引眼球,一夜成名。


就连一直跟我学习的学友,尽管专业素养很高,还是在群中转发问是否是真的? 

 “半年内全部取消限购”,其实不用看内容,只看标题,就知道是瞎扯,哪里限购取消会几个月提前发通知,全部取消,怎么可能?

 

假的终究是假的,而大妈们还是为之心动,以为春天要来了,欢天喜地的转发,奔走相告。

 

春夏秋冬,自然轮回,不会以个体的意志为转移,因此我们需要明晰四季轮回的规律,并做好相应的准备。

 

这两天还是不断有人问限购什么时候会真的取消?为此我回顾了上一轮限购政策取消的背景,结合对近期形势变化的观察,做以分析研判。

 

依照惯性思维,寄希望限购取消的原因,一是经济下行压力加大,根据以往的经验,经济越糟糕,对房地产越有利,很可能会再度成为稳增长的利器,二是部分地方面临债务危机,各地变相消极应对调控指令,事实上放松限制性措施。

 

不过很多人可能没太注意观察官方最新的动向,目前已经布局三大招的先手棋,直指稳增长及债务风险。

 

前几个月,财政部一直在督促各地加紧完成债务置换,简言之短债换长债,缓解短期债务压力,以尽快加大基建力度。

 

据报道,20182020年,超4万亿农村基建启幕,这与20084万亿异曲同工,如此规模,替代房地产稳增长的迹象已经出现。

 

108,国务院常务会议部署推进棚户区改造工作,“确保按时完成全年棚改任务”,这意味着棚改不减速仍是房地产托底经济的重要动力。


另一方面明确提出,“要调整完善棚改货币化安置政策,商品房库存不足、房价上涨压力大的市县,要尽快取消货币化安置优惠政策”。


棚改货币化是去库存利器,也是刺激各地楼市的发动机,此时要求降温,并提出“更好体现住房居住属性”,可见底线明晰,不想再通过变相放水来刺激商品房市场。

 

因此,见微知著,密切关注最新的局势变化比以往的惯性思维和经验更靠谱。



 欢迎参加周末季度策略会聆听详细解读

 

限购、限价、限贷、限售、限签等政策还会继续,那么,什么条件下,这些政策会取消或放松呢?


明年一季度的GDP是硬指标,如果下滑明显,那么此前调控政策紧缩的热点城市适度放松的概率大增,很有可能明紧暗松,当然只是放松,不会退出。


此外,还要重点观察以下三个方面:

 

一是看长效机制何时全面落地,预期稳定


近两年官方文件中反复提及加快建立长效机制,以取代短期行政性调控政策,预计本轮限购政策退出会一直持续到长效机制全面落地之后。

北京和深圳均已发布新的住房制度及中长期规划,并加大住房用地供应,其它城市则相对滞后,房地产税是长效机制重要组成部分,3年内能落地吗?

 

二是看库存一段时间内是否突破合理区间


众所周知,库存的大幅增加主要源于严格的限购政策导致需求的急剧下降,由此带来成交量的萎缩。


20151月份以来,全国100城库存规模就呈现出持续性的下跌态势,目前库存偏高只是个别城市,绝大部分城市库存40余个月以来一直处于下降区间,急需补库存,现阶段,房企购地不会明显减速,地方土地财政压力就不会增加。


因此,未来一年大部分城市处于补库存阶段,住房供应相对不足,市场尚处于不平衡状态,在这种情况下谈限购退出,为时尚早。

 

三是看房价回落是否超过可容忍的程度


今年9月,100个城市新建商品住宅中,一线、二线及三四线城市成交均价同比增幅分别为4.3%12.6%5.7%,相比8月份的3.5%12.9%6.3%,一线城市有所扩大,二线城市、三四线城市有所收窄。


可见,大部分城市房价仍处于上涨区间,只是平均涨幅在收窄。


去年以来,北京厦门等城市房价回落已近两成,环京东部和南部区域回落3-4成,调控并没有放松迹象,调控的底线是防止大起大落,从这个角度看,其它城市还早着呢。

 

当然,全国楼市分化,各地处于春夏秋冬的不同状态,各地方也可以根据实际情况调整政策。


当前房价降幅最大,库存去化时间最长当属厦门、北京及廊坊等地,据易居研究院《百城住宅库存报告》显示,在三四线城市中,有部分城市的存销比数据相对偏高,如厦门、香河、燕郊、固安等,分别为33.6个月、38.5个月、23.4个月、18.4个月。

 

可以说,这些城市率先回调,调控政策也会率先放松,之后其它城市才会依次跟进,至少半年内,不太可能,至于其它热点城市,明年四季度倒是值得期待。


时势比人强,部分城市楼市回落速度很可能超过预期,欢迎关注楼市形势的读者关注本号,后续还会根据形势变化跟进解读。




如今房住不炒,本地安置已成为基本原则,因而要缓解下行压力,最大的可能性是变相放松,比如通过引进人才新政、以及加快本地农村人口城市化等方式。

 

楼市调控的目标是市场保持平稳,当市场回落到一定程度,部分城市自然会偷偷摸摸放松调控,以至于限购政策名存实亡,呼和浩特市2014620日发布通知,公开取消限购,下半年其它城市陆续跟进松绑。

 

而从20104月算起,本轮调控限购持续了4年多时间。2014930号央行发布新政开始6轮降息降准强刺激,2015年各地启动去库存战略鼓励购房,2016年一二线城市房价出现大涨。


要明白,松绑不等于刺激,只是让市场回归平稳状态,上一篇文章我解读过网上流传任泽平2019年房价报复性上涨的言论,一轮周期内怎能梅开二度?

 

市场周期性波动,如同春夏秋冬,楼市调控应该逆周期调节,每一轮调控在抑制投资投机的同时,也使得部分刚需和改善型置业受阻,并加大了购房成本,这与解决居住问题的初衷不符。


因此取消限购政策是民心所向,希望官方住房政策调整能加快速度,市场已经触底的城市进行微调,让市场回归常态,让更多人尽早实现住有所居。

 

正如一些人所言,地产经济肯定还会延续,而新经济才是未来的希望所在,今后5年是中国经济转型的关键期,深化改革,培育新经济,前提是让更多资本与资源流向实体产业。


过去十年,经济形势大好的背后是不断放水,错失了转型的大好时机,今后还会出现鱼和熊掌不可兼得的情况,那么刺激买房是否还会成为优先选项?你觉着呢?

 

假消息确实能满足很多人的愿望,最终只是空欢喜,不过我相信还是有些人更倾向于理性的研判,谣言止于智者。


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